Одним из самых распространенных на сегодняшний день способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья - ТСЖ. Но что делать, если, на ваш взгляд, деятельность ТСЖ является неэффективной, создание ТСЖ нарушает ваши права или вы недовольны самим фактом его создания? Обращаться в суд, подготовив необходимый пакет документов.

Способы управления многоквартирным домом предусмотрены ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит.

Конкретный способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.

Одним из самых распространенных на сегодняшний день способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). Действующее законодательство устанавливает, что в доме может быть создано только одно ТСЖ.

Товарищество создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Следует отдельно обратить внимание на то, что устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Во избежание споров и разногласий относительно принятых решений необходимо определить и отразить в уставе ТСЖ требования к оформлению протоколов общих собраний ТСЖ, место и порядок хранения таких протоколов и решений членов ТСЖ по вопросам, поставленным на голосование.

Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Товарищество несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома.

Многоквартирный жилой дом является сложным объектом и включает в свой состав как помещения, находящиеся в собственности отдельных лиц (собственников), так и общее имущество, которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. Бремя содержания имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии лежит на собственниках помещений соразмерно их доле в праве общей собственности.

В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Например, в случае, если состояние общего имущества объективно требует расходов на его надлежащее содержание, то собственники должны принять меры для достижения соглашения о порядке содержания имущества. Если к соглашению прийти не удается, то необходимо обратиться в суд с соответствующим заявлением. Следует также отметить, что в случае, например, проведения собственниками помещений дорогостоящего ремонта общего имущества многоквартирного дома в силу ст. 155 и 161 ЖК РФ возможно взыскать стоимость ремонта с ТСЖ. Одновременно с этим ТСЖ вправе требовать от собственников помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах по содержанию общего имущества пропорционально их доле, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.

Действующий ЖК РФ не устанавливает детальных правил, регулирующих взаимоотношения ТСЖ и собственников квартир, не являющихся его членами, в части уплаты последними денежных средств на содержание общего имущества многоквартирного дома во исполнение решений товарищества. ЖК РФ исходит из того, что решение ТСЖ соответствует интересам всех или большинства собственников квартир.

Отметим, что, независимо от исполнения собственниками обязанностей по содержанию имущества, ТСЖ не вправе препятствовать им в пользовании отремонтированным или вновь созданным имуществом, входящим в общее имущество собственников многоквартирного дома. Данное правило предусмотрено ст. 304 ГК РФ.

Одним из основных критериев законности принимаемых общим собранием членов товарищества решений является соблюдение кворума. Необходимо отметить, что решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. По остальным вопросам решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.  

Но что делать, если, на ваш взгляд, деятельность ТСЖ является неэффективной, создание ТСЖ нарушает ваши права или вы недовольны самим фактом его создания?  

Являясь юридическим лицом, ТСЖ вступает в различные правоотношения как частного, так и публичного характера, приобретает права, принимает на себя обязательства. Нарушение баланса интересов участников таких отношений может привести к обращению в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав.

Иски собственников помещений в многоквартирных домах по оспариванию создания ТСЖ рассматриваются судами общей юрисдикции.

В том случае, если спор с участием товарищества возник в связи с осуществлением им экономической (хозяйственной) деятельности, такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом. Много споров, рассматриваемых арбитражным судом, касается общего имущества многоквартирных домов, владения, пользования, распоряжения таким имуществом, его обслуживания, эксплуатации. Рассматриваемые арбитражными судами дела с участием ТСЖ весьма разнообразны по характеру споров и их содержанию.

Действительность сделок, совершенных товариществом собственников жилья, и, соответственно, обоснованность исковых требований по спорам об обязании ТСЖ исполнить принятые на себя договорные обязательства зависят от оценки полномочий лиц, действовавших при заключении договоров от имени товарищества.

В настоящее время права членов ТСЖ и собственников, не вступивших в товарищество, относительно качества управления многоквартирным домом максимально уравнены. То есть независимо от того, являетесь вы членом ТСЖ или нет, вы имеете право предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ, которыми являются:

• общее собрание членов ТСЖ;
• правление ТСЖ.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Часто при попытке обжаловать решения ТСЖ выясняется, что деятельность товарищества неправомочна. Такая ситуация может возникнуть, например, в случае отсутствия необходимого кворума при принятии решения о создании ТСЖ. В данном случае обжаловать решение товарищества не составит особого труда, Суд примет сторону истца.

Отметим, что лицо, подавшее заявление в суд, должно быть собственником помещения в многоквартирном доме на момент принятия решения общим собранием, не участвовать в собрании или голосовать против, решение должно быть принято с нарушениями норм ЖК РФ и должно нарушать права заявителя. Лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не могут обжаловать решения собственников такого дома.

Заявление в Суд об оспаривании решения общего собрания подается в течение шести месяцев, когда собственник узнал или должен был узнать о состоявшемся собрании.

Обычно обращение в Суд предполагает сбор определенного пакета документов, который формируется в зависимости от вида оспариваемого решения ТСЖ. Как минимум перечень документов предполагает наличие искового заявления, подготовку которого лучше доверить грамотному юристу, квитанцию об уплате государственной пошлины, документы, подтверждающие права собственности заявителя на помещение в многоквартирном доме, и копию протокола, на котором было принято спорное решение.

При рассмотрении дел по оспариванию решений общих собраний собственников и споров, связанных с созданием товарищества, Суд, как правило, устанавливает несколько фактов: обладает ли истец правом обжалования спорного решения, не пропущен ли шестимесячный срок, установленный на обжалование решения, соблюдена ли процедура уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о планируемом собрании, какое количество собственников приняло участие в собрании и могло ли голосование собственника повлиять на результаты такого собрания.

В целом если Суд с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу, что голосование истца не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными или если принятое решение не повлекло за собой причинение убытков истцу как собственнику, то Суд вправе оставить в силе спорное решение ТСЖ.

Отметим, что органы государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля также вправе обратиться в Суд с заявлением о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований ЖК РФ, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

Как показывает судебная практика, количество споров с участием ТСЖ относительно невелико, однако с каждым годом возрастает количество исков с участием ТСЖ не только в качестве ответчиков, но и истцов, третьих заинтересованных лиц.

Деятельность ТСЖ может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, и при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Нередко ТСЖ привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, например за использование земельного участка без правоустанавливающих документов.

Дополнительно отметим, что ЖК РФ, а также другие федеральные законы, регулирующие жилищные отношения, не содержат норм, которые предусматривали бы возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав гражданина в сфере указанных отношений. Это значит, что возможность компенсации морального вреда, причиненного гражданину в связи с нарушением его жилищных прав, зависит от того, какой характер носят нарушенные права, то есть если требование о компенсации морального вреда связано с нарушением жилищных прав гражданина, которые носят имущественный характер, то моральный вред компенсации не подлежит, а если нарушены права, носящие неимущественный характер, то моральный вред подлежит компенсации.