Содержание и эксплуатация многоквартирного дома независимо от форм собственности регламентируется Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда, утвержденного Постановлением Госстроя России 27 сентября 2003 г. № 170.

Согласно разделу VII Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и платы за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги появляется только с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно строительного кооператива.

Для собственников многоквартирного дома находящегося в управлении ТСЖ основным способом установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является принятие соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в соответствии со ст. 156 ЖК РФ. На общем собрании собственники должны решить первостепенность проведения каких-либо работ и определить, кто будет осуществлять эти работы. А также определить объем финансирования. Однако это не означает, что если это все наше, то платить можно меньше. Плата за содержание и ремонт должна устанавливаться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (статья 158 ЖК РФ). Иначе при недостаточном объеме финансирования в доме не будут выполняться необходимые работы, и дом быстро придет в негодность. Возможность установления заниженной платы для собственников Жилищный кодекс РФ не допускает. Граждане, являющиеся собственниками помещений, не имеющие возможности вносить плату, вправе обратиться с заявлением о предоставлении им субсидии в соответствии со статьей 159 ЖК РФ и постановлением Правительства РФ. Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан, так и для муниципалитета ст. 162 ЖК.

Что же необходимо учитывать при определении размера платы за содержание и ремонт общей долевой собственности?

Прежде всего, необходимо учесть индивидуальность дома. Это и степень износа, этажность, материал стен, кровли, уровень благоустройства дома и придомовой территории, наличие инженерных систем, приборов учета, лифтов, мусоропроводов. Поэтому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, должен определяться дифференцированно для каждого многоквартирного дома.

Оплата коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, в том числе снабжения сетевым природным или сжиженным газом, газа в баллонах, водоснабжения, водоотведения (канализации), горячего водоснабжения и теплоснабжения (отопления), в том числе приобретения и доставки твердого топлива при наличии печного отопления) осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов.

Принятие Закона № 210-ФЗ от 30.12.04 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» заложило основу соблюдения баланса интересов производителей и потребителей коммунальных услуг, что позволяет производителям обеспечивать финансовые потребности коммунальных организаций, способствует созданию благоприятного инвестиционного климата в коммунальной сфере для частных операторов и повышает заинтересованность во внедрении новых технологий, в т. ч. энергоресурсосберегающих, реализация которых в перспективе приведет к снижению тарифов на коммунальные услуги.

Закон № 210-ФЗ разграничил полномочия всех уровней власти в области регулирования тарифов и надбавок. При этом особенно важными элементами являются:

• для федерального уровня:
• определение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного контроля в области регулирования тарифов и надбавок, так как коммунальные организации в большинстве случаев являются локальными монополистами;
• установление порядка условий деятельности коммунальных организаций, изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций;
• для органов государственной власти субъектов Федерации:
• установление системы критериев доступности для потребителей товаров и услуг коммунальных организаций;
• установление тарифов на товары и услуги коммунальных организаций;
• для органов местного самоуправления:
• установление надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и на товары и услуги коммунальных организаций с учетом положений инвестиционных программ данных организаций по развитию систем инфраструктуры;
• осуществление расчета цен (тарифов) для потребителей.

Необходимо отметить, что процесс регулирования тарифов на товары и услуги коммунальных организаций со стороны органов регулирования муниципальных образований и субъектов Федерации имеет ограничение – тарифы регулируются при условии, если соответствующая коммунальная организация является доминирующей на соответствующем рынке, т. е. поставляет на рынок более 80% соответствующих товаров и услуг в их общем объеме.

Особую важность представляет глава 3 «Регулирование тарифов и надбавок», часть 3 ст. 7 которой закрепляет за коммунальной организацией право оставлять в своем распоряжении дополнительные средства, полученные в результате снижения затрат, и не пересматривать размер тарифов до даты окончания периода их действия.

Срок действия тарифов и надбавок согласно Закону № 210-ФЗ должен соответствовать срокам реализации производственных и инвестиционных программ. Однако в случае изменений условий деятельности организации или нарушения условий утвержденных производственной или инвестиционной программ возможен досрочный пересмотр тарифов и надбавок. Указанные изменения (увеличение или уменьшение) для потребителей могут осуществляться не чаще одного раза в год.

Регулирование тарифов осуществляется на основании производственной программы организации, обеспечивающей поступление денежных средств в объеме, необходимом для ее выполнения.

Порядок установления надбавок к тарифам тесно связан с наличием инвестиционной программы, которая разрабатывается на основе технического задания, утверждаемого главой местной администрации. Проект инвестиционной программы позволяет определить объемы финансовых средств, необходимых для ее реализации, и размер надбавок на данные цели.

При использовании инвестиционных программ Закон № 210-ФЗ предусматривает процедуру определения доступности или недоступности для потребителей данных коммунальных услуг с учетом предлагаемой надбавки и позволяет в случае недоступности обеспечивать финансовые потребности коммунальной организации частично за счет средств местного бюджета.

Если инвестиционная программа утверждена (по любому варианту – с привлечением или без привлечения бюджетных средств), представительный орган муниципального образования одновременно определяет и надбавку к ценам (тарифам) для потребителей.

В отношении производственной программы коммунальной организации также установлена процедура определения доступности или недоступности для потребителей данных коммунальных услуг с учетом предлагаемого тарифа. Однако в случае недоступности Законом № 210-ФЗ не предусматривается привлечение для реализации указанной программы средств муниципального бюджета. Производственная программа должна быть пересмотрена, а тарифы уменьшены.

С целью увеличения потребляемых нагрузок или реконструкции объектов, предоставляющих коммунальные услуги, для лиц, осуществляющих строительство или реконструкцию объектов различного типа, предусматривается плата за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Учитывая особенности, существующие в регулировании тарифов на товары и услуги коммунальных организаций в сфере электро- и теплоснабжения, Закон № 210-ФЗ устанавливает особенности финансирования инвестиционных программ, разрабатываемых предприятиями электро- и теплоснабжения коммунального комплекса, порядок установления и оплаты надбавок. Предусмотрено, что начиная с 1 июля 2008 г. стоимость электрической и тепловой энергии, а также услуг по ее передаче, складывающаяся с учетом надбавок, может превышать предельные уровни цен (тарифов) на электрическую и тепловую энергию и услуги по ее передаче, устанавливаемые в соответствии с законодательством, а именно Федеральным законом от 14.04.95 № 41-ФЗ “О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации”. Кроме того, Законом № 210-ФЗ в целях выполнения производственных и инвестиционных программ вводится их мониторинг, а также государственный контроль над регулированием тарифов и надбавок.

Необходимо отметить, что разработка инвестиционной программы коммунальных организаций осуществляется на основании положений программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, разрабатываемой органом местного самоуправления в соответствии с документами территориального планирования муниципальных образований.

Учитывая, что многие муниципальные образования в настоящее время не имеют или имеют устаревшие генеральные планы развития, разработка на их основе программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры затруднена.

В связи с этим Закон № 210-ФЗ содержит положение, по которому до 1 января 2010 г. при отсутствии указанной программы техническое задание на разработку инвестиционных программ утверждает представительный орган муниципального образования.

Одним из основных способов определения размера платы является проведение мониторинга технического состояния конструктивных элементов и инженерных коммуникаций жилого дома. Порядок проведения мониторинга на территории города Ростова-на-Дону устанавливается Постановлением Мэра города №1000 от 15.07.2005

Только выполнив анализ технического состояния многоквартирного дома можно определить первоочередность тех или иных работ. В результате поэтапно проводимых работ согласно мониторингу будет намного легче определять как виды работ, так и размер платы за них.