Граждане могут иметь в частной собственности не только целые дома, квартиры, но и комнаты, доли в квартире или в доме. Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц одновременно принадлежит им на праве общей собственности, которая может быть долевой (с определением доли каждого) или совместной.

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, предусмотренным законодательством в отношении частной собственности. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Жилищное законодательство пересмотрело перечень лиц, относящихся к категории членов семьи собственника или нанимателя жилого помещения. Их можно сгруппировать в три группы:

• супруг, дети и родители нанимателя или собственника жилого помещения при условии подтверждения их семейно-правовой связи и совместного проживания с нанимателем или собственником жилого помещения;
• другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы в случае признания названных лиц членами семьи собственника, что свидетельствует о том, что у них с собственником жилого помещения должны сложиться отношения по типу семейных. Для данной категории членов семьи нанимателя жилого помещения помимо вселения в качестве членов семьи необходимо также ведение с нанимателем общего хозяйства;
• иные лица в исключительных случаях могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке либо быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве члена своей семьи.

Первая группа – это члены семьи собственника, к которым относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника - супруг, дети и родители. Поскольку понятия «семья» и «член семьи» употребляются в ЖК применительно к жилищным правоотношениям, постольку необходимым признаком семьи в данном контексте является проживание ее членов в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним.

Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка и т.д.) и не являющиеся родственниками собственника нетрудоспособные иждивенцы; в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами. Условием признания этой группы граждан членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи (приживальцы).
Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.

Объем прав и обязанностей членов семьи собственника жилого помещения определяется соглашением между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другой стороны. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы.

Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади, принадлежащей ему квартиры, никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.

Право пользования жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения своих жилищно- бытовых потребностей. Ограничение права пользования возможно только в соответствии с действующим законодательством. Основная обязанность членов семьи собственника заключаются в следующем: поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии. Кроме того, они обязаны не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Осуществление своих прав на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц. Члены семьи собственника жилого помещения должны использовать жилое помещение строго по его целевому назначению – постоянному проживанию.

У членов семьи собственника жилого помещения, в отличие от собственника, нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. То есть собственник вправе продать, подарить, заложить или другим образом распорядиться жилым помещением. Собственник вправе предоставить жилое помещение во временное владение и пользование другим гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Кроме того, законный владелец жилого помещения может предоставлять его юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Но при этом такое жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан, например, работника этого юридического лица.

Таким образом, члены семьи, проживающие совместно с собственником в его жилом помещении, имеют лишь право пользования помещением, однако не имеют прав по распоряжению этим жилым помещением. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если после подобного предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.