Правление – исполнительный орган ТСЖ

 

Чтобы дом управлялся профессионально силами собственников помещения, необходимо на общем собрании к выбору членов правления подходить не формально, а четко понимать их роль в управлении многоквартирным домом. Для этого необходимо разработать и утвердить на общем собрании Положение о правлении ТСЖ Это поможет более грамотно использовать человеческие ресурсы. Подбирать в правление ТСЖ активных и инициативных людей, желательно специалистов, которые знакомы с правилами эксплуатации и обслуживания зданий.

Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, членов товарищества (п.1ст.147 ЖК РФ)

Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества на общем собрании членов ТСЖ. Численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Если количество членов товарищества невелико (например, до двадцати собственников), то Правление можно не избирать, его функцию будет исполнять Общее собрание товарищества. Оно же и избирает Председателя правления товарищества.

Члены товарищества делегируют Правлению свое право разрабатывать политику управления и содержания имущества, находящегося в общей собственности, оставляя за общим собранием право решать стратегические вопросы деятельности товарищества. Правление товарищества принимает на себя бремя текущей работы по управлению ТСЖ. Оно ведет ежедневную оперативную работу товарищества, управляет его имуществом и денежными средствами. Члены Правления обязаны действовать в интересах большинства собственников, и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Срок и порядок созыва заседаний правления ТСЖ должны быть определены в Уставе товарищества. Полномочие по созыву правления предоставлено его председателю.

Пункт 6 статьи 145 ЖК РФ установил кворум для признания заседания правления правомочным. Этот кворум составляет более половины членов правления.

Члены правления ТСЖ избираются сроком на два года. Кандидатуры на выборы в состав правления могут предлагаться любым собственником, членом товарищества не менее чем за 10 дней до общего собрания. Список кандидатов в правление представляется в качестве проекта за 10 дней до собрания в материалах, которые готовит правление для отчетно-выборного собрания.

Довольно часто задаются вопросы такого порядка « Могут ли быть избранными в Правление ТСЖ жильцы, не являющиеся собственниками помещений, но являются их родственниками?» Нет, не могут. Не являясь собственником, нельзя являться членом товарищества, а, следовательно, и выбираться в правление ТСЖ.

Членами правления товарищества могут быть избраны представители от каждого подъезда (один человек от каждого подъезда) и тогда количество членов Правления будет равно количеству подъездов в доме. Если в доме есть нежилые помещения в собственности юридических и физических лиц, то представители данной категории нежилых помещений также могут быть избраны в состав Правления.

Порядок избрания членов правления определяется уставом товарищества, им же определяется срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Создавая правление, общее собрание товарищества обязано получить согласие кандидатов в члены правления товарищества. Голосование должно проводить персонально, а не списком, как это часто бывает. Правление на первом своем заседании (не позднее 10 дней после проведения общего собрания) избирает из своего состава председателя правления ТСЖ.

Общее собрание членов товарищества может установить размер денежного вознаграждения членам правления, так как все мы находимся в рыночных отношениях и любой труд должен быть оплачен. Но это могут решать только сами собственники, понимая, что от дополнительных выплат увеличатся и их платежи.

Общее собрание членов ТСЖ в любой момент вправе прекратить деятельность любого члена правления или всего состава правления и избрать новый состав правления. И это должно быть предусмотрено в уставе товарищества. Количественный состав членов правления можно определить в уставе ТСЖ и должен зависеть от количества членов товарищества в многоквартирном доме. В случае досрочного выбытия всех членов правления из состава правления, правление в полном составе переизбирается общим собранием членов ТСЖ на новый срок.

В случае досрочного выбытия члена (членов) правления вопрос о довыборах в правление ТСЖ должен быть вынесен на общее собрание членов товарищества. Избранный (или временно назначенный правлением, если до отчетно-выборного собрания осталось немного времени) таким образом, член правления остается в должности до истечения срока того члена правления, на смену которому он пришел.

Обязанности правления ТСЖ

В статье 148 «Обязанности правления товарищества собственников жилья» речь идет о компетенции правления товарищества. Выполнение возложенных функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей. Сочетание прав и обязанностей юридического лица дает ему возможность исполнять свои функции.

Список полномочий правления товарищества является открытым. Среди перечисленных в ст. 148 ЖК обязанностей правления следует обозначить следующие:

• соблюдение товариществом законодательства и требований Устава;
• контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Однако необходимо выделить те, которые правление как коллегиальный орган просто не в состоянии решить. Например:

• составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.

Эти обязанности входят в компетенцию председателя правления. Все эти обязанности должны быть четко оговорены в Уставе товарищества.

Что касается договоров, то их условия могут быть предметом обсуждения членами правления, если речь идет о крупных сделках, но подписывать от имени товарищества любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

Заседания правления товарищества созывается его председателем. Регулярные заседания правления ТСЖ могут проходить по графику или созываться председателем правления в то время и в том месте, которые будут периодически определяться большинством членов правления товарищества. При этом заседания правления товарищества созываются не реже одного раза в три месяца. Если заседания правления проходят не по графику, то уведомления о них должны направляться каждому члену правления по почте или вручаться лично, не позднее, чем за три рабочих дня до даты проведения заседания. Члены товарищества имеют право свободно посещать любые заседания правления.

Специальные заседания правления товарищества могут созываться председателем правления с уведомлением за три дня до их проведения, которое доставляется каждому члену правления лично или по почте и, в котором указывается время, место и тема повестки дня заседания правления.

Заседание правления товарищества считается правомочным при участии в нем большинства членов правления товарищества. Если на заседании правления количество присутствующих не будет составлять большинство членов правления, то большинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание.

Правление товарищества при заключении договора с управляющим или управляющей компанией не имеет право передавать полностью или частично контрольные функции.

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на его счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Порядок распоряжения средствами товарищества, находящимися на счетах в банке утверждается общим собранием членов товарищества. Правление товарищества может распоряжаться средствами товарищества с превышением расходов, предусмотренным финансовым планом, только в чрезвычайных ситуациях и только с согласия ревизионной комиссии (ревизора) или общего собрания.

Все решения правления оформляются письменно, подписываются председателем и секретарем правления или тем лицом, которое вправе вести заседания правления в отсутствии председателя. В решении правления указывается, кто и как голосовал по каждому вопросу, все протоколы заседаний и решения правления прошнуровываются, ставится на них печать товарищества и хранятся постоянно, пока существует товарищество.

Правление товарищества несет ответственность за убытки, причиненные товариществу, как неэффективным управлением, так и нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, в том числе собственникам помещений, не являющихся членами товарищества.

В приложении представлена примерная должностная инструкция председателя правления.

Функции правления ТСЖ

На своих заседаниях Правление ТСЖ разрабатывает стратегию и тактику развития своего ТСЖ. Одним из принципиальных и важных вопросов на сегодняшний день является подготовка правлением проекта сметы доходов и расходов ТСЖ на текущий год и перспективу. Этот проект в дальнейшем утверждается на общем собрании членов ТСЖ.

Так, согласно раздела III Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Содержание общего имущества обеспечивается:

• собственниками помещений - за счет собственных средств;
• собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий;
• собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, за счет собственных средств с использованием компенсаций расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат;
• собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг на порядок предоставления в соответствии со статьей 160 Жилищного кодекса Российской Федерации компенсаций - за счет собственных средств с учетом скидок, установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, принятыми до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и субвенций, предоставляемых из соответствующих бюджетов на осуществление целевых расходов, связанных с предоставлением указанных скидок.

Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Кроме этого в компетенцию правления входит:

• планирование деятельности по управлению имуществом;
• ведение технической документации на имущество, переданное в управление;
• проведение технических осмотров;
• составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию дома, инженерного оборудования и устройств;
• организация капитального ремонта и контроль за его проведением;
• обеспечение санитарного содержания здания и придомовой территории;
• организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;
• заключение и учет соглашений на поставку коммунальных услуг, контроль за соблюдением условий заключенных договоров;
• обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;
• контроль за количеством и качеством предоставляемых услуг.

Председателю и членам правления ТСЖ следует иметь в виду, что согласно Постановлению Правительства РФ от 23 мая 2006 г № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную приложением N 1 к настоящим Правилам продолжительность, размер платы за каждую коммунальную услугу подлежит уменьшению в соответствии с указанным приложением.

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ в соответствии с пунктом 10 настоящих Правил плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости не предоставленных коммунальных услуг.

Объем (количество) не предоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени не предоставления коммунальной услуги.

Члены правления должны:

• вести контроль за сменой нанимателей, собственников и арендаторов помещений;
• контролировать сбор средств на содержание и ремонт дома;
• принимать меры по взысканию задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг;
• рассматривать предложения, заявления и жалобы граждан и принимать по ним соответствующие меры;
• осуществлять контроль и оценку качества содержания дома;
• осуществлять контроль за расходами на обслуживание и использованием общего имущества.

Выработка предложений и реализация решений, принятых на общих собраниях собственников, направленных на более полное и эффективное использование, развитие и обслуживание общего имущества и разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения жилищного фонда и других объектов также является основной функцией в деятельности правления по управлению многоквартирным домом.

Председатель правления ТСЖ не может быть дилетантом

Шестой раздел Жилищного кодекса РФ посвящен вопросам создания и деятельности ТСЖ. Статья 144 ЖК РФ устанавливает, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление. Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Однако правление в ТСЖ - орган выборный, общественный. Обычно члены правления не получают заработную плату, времени заниматься работой по обслуживанию и содержанию жилого дома нет, так как члены правления заняты на своих основных работах. По этому правление товарищества собственников жилья и избирает из своего состава председателя товарищества. И здесь, конечно, необходимо правильно оценить и подобрать такого человека, который бы отвечал требованиям данной профессии на сегодняшний день очень ответственной и востребованной. Определить такого человека зачастую становится довольно трудно.

Безусловно, никто из нас не сомневается, что председатель ТСЖ это профессия и вероятно законодателям пора уже подумать о внесении её в единый тарифно-квалификационный справочник. Вряд ли большинство знает, какими знаниями в сфере жилищно-коммунального хозяйства должен обладать этот человек - председатель ТСЖ. А это примерно, ни много, ни мало, а более 90 законодательных и нормативно-правовых актов, о которых мало знать, что они есть, но надо еще и уметь их правильно применять. Он должен хорошо знать экономику, нормативные акты, правила эксплуатации и содержания жилищного фонда, знать Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы и многое другое.

В обязанности правления, которое мы с вами избираем, входит следующее: следить за своевременным внесением членами товарищества коммунальных платежей и других взносов, составлять финансово-хозяйственный план ТСЖ, подготавливать различные сметы и сметы, заключение различных договоров с поставщиками услуг.

Председатель же обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, подписывает от имени ТСЖ платежные документы, совершает сделки, распоряжается банковским счетом ТСЖ. Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в Уставе товарищества.

Комитеты и комиссии в ТСЖ. Вовлечение жителей в работу ТСЖ

Жилищный кодекс предусматривает, что для контролирования действий правления и председателя в ТСЖ должны быть избраны ревизионные комиссии. Члены комиссии также избираются общим собранием товарищества и наделяются определенными полномочиями. К функциям ревизионной комиссии относится проверка финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год, а также представление общему собранию ТСЖ заключений по целевому или нецелевому использованию финансовых средств. И любой член товарищества имеет право обратиться в комиссию для проведения той или иной проверки деятельности председателя или оформления тех или иных платежных документов.

С целью вовлечения наибольшего числа жителей в работу товарищества, создаются также другие комитеты и комиссии, отвечающие за разные направления деятельности ТСЖ. В состав комитетов и комиссий свободно может быть включен любой желающий член товарищества. Комитет или комиссия разрабатывают положение (инструкцию) о своей деятельности, которая утверждается правлением товарищества. Как примеры таких комиссий можно назвать следующие:

• по эксплуатации и ремонту жилого здания;
• по социальным программам;
• ответственных по подъездам и этажам;
• согласительная комиссия.

Такие различные комиссии и комитеты на постоянной или временной основе создаются в помощь Правлению. Они могут оказывать конкретную помощь в решении спорных вопросов между членами товарищества, в проведении выборов, общественных и культурных мероприятий, в разработке бюджета. ТСЖ всегда нуждаются в помощи специалистов в различных областях: юристов, бухгалтеров, аудиторов, строителей и т.д.

Очень важно не только привлечь жителей к работе, но и вовлечь их в социальную жизнь товарищества. Практически у всех жителей дома мало свободного времени, поэтому не так много собственников участвует в общественной жизни товарищества. Но чем больше вы их привлечете, тем самым создадите условия для принятия коллективных решений, выявите активных, энергичных и знающих людей среди жителей Вашего дома.

И самое главное советуем вам, с самого начала деятельности регулярно информируйте жителей обо всем, что происходит в доме, а главное о том, что сделано товариществом. Какие деньги, и куда истрачены - на какие виды работ, и по каким тарифам. Только тогда каждый собственник получит реальную возможность сравнивать уровень платежей и уровень расходов. 

 

Схема правления ТСЖ