Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. (Статья 25 Жилищного кодекса РФ)

Введение нового Жилищного кодекса ужесточило требования к жильцам, решившим переустроить свое жилье без разрешения. В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления». Уточнить все нюансы согласования можно в местном управлении архитектуры.

Существуют 2 варианта согласования перепланировки.

Первый вариант — согласование планируемых изменений в квартире.

Второй вариант — согласование, а точнее узаконивание уже произведенных изменений.

Безусловно, лучше сначала согласовать проект перепланировки и только потом начинать ее делать. Это не только облегчит процесс, но и позволит избежать осложнений и нарушений Жилищного кодекса.

Первый вариант

Порядок проведения переустройства и перепланировки жилых помещений (квартир) определен в главе 4 Жилищного кодекса РФ, а порядок согласования утвержден Постановлением главы Администрации г. Ростова-на-Дону от 13.08.2012г. № 660 «Об утверждении административного регламента № АР-164-04-Т муниципальной услуги «согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений» (имеется новая редакция данного постановления № 240 от 14.03.2014 г.).

Перепланировка квартир производится только по согласованию с органами местного самоуправления на основании принятого ими решения (ч.1 ст. 26 ЖК РФ). В г. Ростове-на-Дону в Советском районе согласование перепланировки жилых помещений осуществляет Отдел архитектуры Администрации Советского района.

Для согласования перепланировки собственник (собственники) помещения должен подать заявление в отдел архитектуры администрации Советского района, в котором находится его помещение. Также заявление может быть подано через Муниципальное казенное учреждение "Управление многофункциональных центров города Ростова-на-Дону" (далее – УМФЦ, тел. 282-55-55). Бланк заявления можно получить у специалистов отделов архитектуры администраций районов либо УМФЦ, или распечатать с сайта официального портала Ростовской-на-Дону городской Думы и Администрации города Ростова-на-Дону (www.rostov-gorod.ru) или регионального портала государственных услуг Ростовской области (www.pgu.donland.ru) К заявлению собственник обязан приложить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на жилое помещение (оригинал + 1 копия);

• Технический паспорт жилого помещения (оригинал + копия);

• Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (4 экземпляра оригинала) ¹;

• Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры ².

Собственник при подаче заявления должен иметь паспорт, а представитель собственника – доверенность.

Отдел архитектуры или УМФЦ не имеет право требовать от собственника предоставления других документов, за исключением выше перечисленных (ч.3 ст. 26 ЖК РФ)

Отдел архитектуры администрации района обязан в течение 45 дней принять решение о согласовании перепланировки либо об отказе в согласовании ³.

В случае принятия решения о согласовании собственнику выдаётся 2 экземпляра распоряжения администрации и 2 экземпляра решения о согласовании перепланировки.

Согласование перепланировки является бесплатной услугой. После получения согласования собственник обязан произвести работы по перепланировке в соответствии с проектом в сроки, указанные в решении о согласовании, и произвести техническую инвентаризацию жилого помещения совместно с членами приёмочной комиссии, сформированной при администрации района.

¹ Проект может изготовить любая проектная организация имеющая допуск на выполнение проектных работ, но лучше обращаться в проектную организацию, по проекту которой построен дом.

² Документ не является обязательным. Если его нет, то заявление всё равно органы обязаны принять и сами запросить его в порядке межведомственного взаимодействия.

³ Решение об отказе в согласовании может быть обжаловано в досудебном порядке путём подачи жалобы на имя Мэра (главы Администрации) г. Ростова-на-Дону, либо в судебном порядке.

Второй вариант

Если перепланировка уже сделана, будь Вы собственник, или наниматель квартиры наказание одно: орган по согласованию может обязать привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние. Конкретный срок в этом случае закон, к сожалению, не устанавливает (да и вряд ли это возможно — ведь объемы выполненных строительных работ могут быть самыми разными), указывает только, что он должен быть «разумным».

Впрочем, новый ЖК (кстати, в отличие от старого) допускает возможность «амнистии» уже сделанной перепланировки, ее узаконивания. Сделать это можно через суд в том случае, если выполненные работы не нарушили прав и интересов других граждан (в частности, соседей) и не создали угрозы их жизни и здоровью. (Такая угроза создается, например, если при перепланировке были нарушены несущие стены и конструкции.) (Жилищный кодекс РФ ст. 29 п. 4)

В первую очередь необходимо собрать минимальный пакет документов.

Закажите в паспортном столе ТСЖ выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).

Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).

Кроме того, Вам необходимо будет заказать освидетельствование квартиры в БТИ.

После получения на руки нового плана перепланированной квартиры с пометкой «Перепланировка не согласована», необходимо заказать техническое заключение о состоянии квартиры после перепланировки (экспертизу перепланировки) в экспертно-оценочной компании, например в ООО «Альфа-Эксперт» или любой другой.

Для проведения экспертизы перепланировки в экспертно-оценочную компанию необходимо предоставить проект переустройства или перепланировки помещения и технический паспорт этого помещения.

Если вы выполняли перепланировку самостоятельно (без проекта), то его вам всё равно придётся сделать по факту проведённой перепланировки. Проект может изготовить любая проектная организация имеющая допуск на выполнение проектных работ, но лучше обращаться в проектную организацию, по проекту которой построен дом.

Кроме этих документов вам, возможно, потребуется письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланировка производилась, занимаемая по договору социального найма. Если перепланировкой занимался собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.

Далее, вам необходимо прийти на прием к специалисту Управления архитектуры. Здесь Вас проконсультируют и предложат написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.

Теперь необходимо согласовать все произведенные изменения в следующих инстанциях:

• Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора;

• Пожарная служба;

• Балансодержатель дома (ТСЖ).

После согласования во всех вышеуказанных инстанциях все документы передаются в районный суд, который либо согласует и тем самым узаконит сделанную перепланировку, либо откажет в согласовании и обяжет в разумный срок привести жилое помещение в прежнее состояние.

Если квартира не будет приведена в прежнее состояние в указанный срок, возможны следующие санкции:

• в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

• в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (Согласно п. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).